info@debeer.nl
(013)-211 64 00

Actueel

Hoeveel mag ik van de bank lenen voor mijn huis?

///
Comments2

huizenIn het verleden hebben we al vaak aandacht besteed aan de fiscale aspecten van uw eigen woning. Eén van de vele vragen die nog steeds opkomen is wat banken of verzekeraars u nu eigenlijk aan hypothecaire lening mogen verschaffen. In dit artikel geven we u graag meer inzicht in de regels.

Geldverstrekkers hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Het doel van deze regels is het voorkomen van betalingsproblemen bij huiseigenaren. Een bank, verzekeraar of andere geldverstrekker houdt bij bepaling van de maximale hypotheek rekening met twee factoren: het inkomen en de marktwaarde van de woning. Beide factoren leveren een bovengrens op. De laagste grens is de maximale hypotheek. Uw maandelijkse hypotheeklasten moeten passen binnen uw totale inkomen. In de gedragscode die hypotheekverstrekkers hanteren en in de wet staat daarom welk percentage van uw inkomen u mag besteden aan hypotheeklasten. Hoe hoger uw vaste bruto inkomen, des te meer u kunt lenen.

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de ‘marktwaarde’ van de woning. De geldverstrekker bepaalt deze aan de hand van de koopprijs van de woning, de koop-/aanneemsom en de getaxeerde waarde van de woning. Sinds 2013 wordt de maximale hypotheek (de ‘leenratio’) elk jaar met 1 % verlaagd. Voor de aankoop van de woning mag u in 2016 maximaal 102 % van de marktwaarde lenen. Uiteindelijk mag in 2018 de maximale hypotheek niet hoger zijn dan 100 %.

Als u energiebesparende voorzieningen financiert, mag u tot 106 % (in plaats van 102 %) van de waarde van de woning lenen. Daarnaast bestaan er diverse mogelijkheden tot subsidies als u energiebesparende maatregelen doorvoert.

Voorbeeld leenratio
• U koopt een bestaande woning in 2016 van € 300.000.
• U verbouwt voor € 50.000 waarvan € 10.000 voor energiebesparende maatregelen, wat blijkens een taxatie een waardevermeerdering oplevert van € 30.000 zodat uw woning daarna € 330.000 waard is.
• Overige bijkomende kosten als overdrachtsbelasting, hypotheekadvies, notaris, kadaster en taxatie bedragen € 20.000.

U wil eigenlijk dit totale bedrag volledig lenen ofwel € 370.000. De leenratio is in dit geval 106% zodat u 106% x € 330.000 (dat is immers de nieuwe marktwaarde van uw woning na verbouwing) maximaal kunt lenen ofwel € 349.800. U zult dus € 20.200 eigen geld moeten gebruiken.

Had u níet in energiebesparende maatregelen geïnvesteerd, dan had u maximaal 102% van de waarde mogen lenen ofwel  € 336.600. Gezien de totale aankoopprijs met bijbehorende kosten van € 370.000, had u dan dus zelfs € 33.400 eigen geld moeten inbrengen.

Naast deze leenratio gelden dus ook nog inkomenseisen die we gezien de complexiteit hier niet cijfermatig uitwerken.

Bestaande leningen
Wilt u een hypotheek afsluiten, dan kijkt men onder meer naar leningen (consumptief krediet) die u al heeft. Deze schuld telt voor 2% van de kredietgrens (maximale bedrag dat u kunt opnemen binnen de lening) per maand mee als ‘financiële verplichting’. Voor restschulden van eerdere woningen gelden nog andere regels.

Studieschuld?
Vrijwel iedereen die nu een hypotheek aanvraagt, is met zijn of haar studie begonnen voor 1 september 2015. Deze woningkopers vallen onder de oude regeling. Dat betekent dat bij een hypotheekaanvraag 0,75% van de studieschuld meetelt, die aantoonbaar open staat op het moment dat u de lening aanvraagt. Voor studieschulden opgebouwd vanaf 1 september 2015 gelden andere regels, waar we hier niet op ingaan.

2 Responses

  1. Avatar

    Geachte heer Verbruggen, wat laat wellicht, maar bij deze toch een kleine nuance in uw verhaal mbt energie-investeringen. Uw voorbeeld voldoet niet geheel aan wat het ministerie hiermee beoogt en bedoelt:
    in mijn optiek is het 330.000,- * 1,02% + 10.000 (boven de 102 mag alleen de 10.000 energie besparing worden gefinancierd tot max 106) is 346.600,- Nadat het ministerie aan de noodrem heeft getrokken begin dit jaar en NHG een nieuwsbrief heeft verstuurd is er geen partij meer die het anders doet, daarvoor waren er een aantal marktpartijen (overigens niet-ABNAMRO) die het wel op die manier interpreteerde zoals in dit artikel.

  2. Sven Verbruggen
    Sven Verbruggen

    Geachte heer Janssen,

    hartelijk dank voor uw reactie! U bent zichtbaar goed ingevoerd in de materie.

    Het is ons bekend dat hypotheekverstrekkers zich (n.a.v. de brief van Minister Blok 18 2 2016) aldus opstellen en terecht gezien de wens van de overheid loan-to-value ratio’s (én feitelijk geleende bedragen) terug te brengen.

    Letterlijke lezing van de relevante regelgeving maakt het voorbeeld overigens ons inziens nog wel steeds mogelijk bij andere hypotheekverstrekkers, als bijvoorbeeld een eigen BV of familieleden.

    Wat daar van zij, het is natuurlijk de vraag of maximale leenratio’s überhaupt opgezocht moeten worden. Dat heeft de woningmarkt afgelopen jaren wel duidelijk gemaakt. Het rekenvoorbeeld dient dus ook gezien te worden als een indicatie wat mogelijk is en kan dan ook nooit gezien worden als advies wat in een concrete situatie mogelijk is.

    Tot slot, dit artikel stamt uit ons Beerbericht 1 van 2016 waarvan de kopie werd afgesloten op 15 februari jl. waardoor genoemde Kamerbrief niet meegenomen werd.

    Al met al danken wij u voor uw nuancering,