Er verandert veel in de wet- en regelgeving betreffende vastgoed en fiscaliteit. Wijzigingen die niet altijd een helder doel voor ogen hebben, er wordt pleister op pleister geplakt. Wil Vennix en Erik van der Steen, fiscaal partners bij De Beer Accountants en Belastingadviseurs, spreken hun zorgen uit over alle veranderingen: “Er verandert bizar veel. Alertheid is geboden, want de belangen zijn vaak erg groot.”
Verhoging overdrachtsbelasting naar 10,4% is onredelijk
Per 1 januari 2023 is de overdrachtsbelasting voor niet-woningen verhoogd van 8 naar 10,4% (bovenop de verhoging van 6 naar 8% per 1 januari 2021). Wil steekt zijn forse kritiek niet onder stoelen of banken: “Voor deze verhoging bestaat geen enkele onderbouwing of rechtvaardiging, anders dan dat het veel geld oplevert voor de schatkist. De overdrachtsbelasting voor zelfbewoners is verlaagd naar 2%. Starters die woning tot € 440.000 kopen genieten zelfs een volledige vrijstelling. Dat men tegelijkertijd beleggers op de woningmarkt wil ontmoedigen met een hoger tarief, is een politieke keuze. Ik vind dat niet terecht en niet verstandig – het aanbod aan middenhuur komt hiermee flink onder druk te staan – maar daar zit dan nog een gedachte achter. Maar door die verhoging ook te laten gelden voor al het overige vastgoed – zoals winkels, kantoren en fabriekspanden – komt 70% van de tariefverhoging bij het bedrijfsleven terecht. Stel je voor dat een wetsvoorstel wordt ingediend met een forse boete, die niet alleen de beoogde groep treft, maar voor 70% mensen die er niets mee van doen hebben. Het land zou terecht te klein zijn. Het is dus pure bijvangst en daarmee bewust ondeugdelijke wetgeving.” Wil heeft deze kritiek ook geuit in het vaktijdschrift Weekblad Fiscaal Recht en dat leidde weer tot een artikel in het FD. Hij hoopt dat eindelijk in Den Haag gaat doordringen dat het bedrijfsleven niet onbeperkt als pinautomaat kan worden gebruikt, en al helemaal niet met dit soort belastingverhogingen zonder enige onderbouwing.”
Meer lezen over dit onderwerp? Lees hier de artikelen uit het Financieel Dagblad en Weekblad Fiscaal Recht.
Transformatie van gebouwen
Transformatie van gebouwen is vandaag de dag zeer populair, mede door de hoge woningnood. Fabrieks- of kantoorpanden, maar ook bijvoorbeeld kerken, worden daarbij omgevormd, veelal naar woningen maar soms ook naar winkels. Daarbij speelt vaak de vraag of een omvorming wel of niet tot btw-heffing leidt. Erik: “De transformatie van gebouwen vindt steeds meer plaats. Zo worden bijvoorbeeld horecapanden omgezet naar andere bestemmingen, zoals woningen en zorginstellingen. Ondanks dat transformatie steeds populairder wordt, wordt het door nieuwe wetgeving niet makkelijker. Er moet heel nauwkeurig gekeken worden wat valt onder overdrachtsbelasting en wat valt onder btw. Het typische is dat in sommige gevallen het ene voordeliger is en in andere gevallen het andere.”
Wil noemt een concreet voorbeeld: “Een zeer bekend voorbeeld van transformatie is de bekende AaBe-fabriek. Geen klant van ons kantoor, maar de feiten zijn algemeen bekend omdat rechterlijke uitspraken weliswaar geanonimiseerd worden gepubliceerd maar dat in dit geval toch duidelijk is welke voormalige textielfabriek het betreft. De fiscale vraag in deze procedure was of de fabriek zodanig ingrijpend was verbouwd dat voor de btw een nieuw pand was ontstaan. Als dat het geval was, gold een vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing. Wel moest dan btw worden berekend, maar die kon door de koper verrekend worden en deed dus geen pijn.”
Voor de haalbaarheid van een project is een goede fiscale begeleiding uitermate belangrijk en vaak zelfs beslissend. Nieuwbouwprojecten en transformatie van gebouwen duren vaak meerdere jaren. Dan wreekt zich te meer als tussentijds de regels worden veranderd. Erik: “Zo is recent een concept-wetsvoorstel gepubliceerd over de heffing van overdrachtsbelasting bij aandelentransacties. Overgangsrecht voor lopende trajecten zit daar niet in, terwijl de reikwijdte van de voorgestelde wijziging veel verder gaat dan het bestrijden van de – in de ogen van de wetgever – ongewenste structuren. Dergelijke wijzigingen zorgen voor onduidelijkheid, maken nieuwe calculaties noodzakelijk en hebben een remmende werking op maatschappelijk noodzakelijke woningbouw.”
Meer lezen over de transformatie van de AaBe-fabriek in Tilburg en de bijbehorende btw-heffing? Lees hier het uitgebreide artikel van btw-specialist Paul Cramer.
Box 3 en vastgoed
Ook de invoering van de Overbruggingswet box 3 per 1 januari 2023 heeft voor particuliere vastgoedbeleggers veelal grote impact. Het is geen uitzondering als de box 3-heffing hierdoor vele malen hoger wordt en soms zelfs explodeert. Oorzaak is vooral dat voor overige bezittingen, waaronder vastgoed, voor 2023 een fictief rendement wordt gerekend van maar liefst 6,17%. Schulden leiden tot een aftrekpost van (voorlopig) 2,57%. Vooral vastgoedportefeuilles die flink gefinancierd zijn, worden daardoor zwaarder belast. Voor verhuurde woningen komt daar de inperking van de zogeheten leegwaarderatio (een korting op basis van de hoogte van de huur) nog bovenop.
In sommige gevallen kan het certificeren van vastgoed of het herschikken van bezittingen en schulden uitkomst bieden. Daarnaast is nog niet zeker wat de rechter vindt van het nieuwe stelsel. Wil: “Ook het nieuwe stelsel is weer gebaseerd op een forfaitair fictief rendement. De Hoge Raad heeft eind 2021 in het Kerstarrest bepaald dat een fictie in principe kan, maar dat dit niet té zeer mag afwijken van het werkelijk behaalde rendement. En omvat het werkelijke rendement ook niet gerealiseerde waardestijging of waardedaling?” Erik vult aan: “Kortom, nog vragen te over en waar nodig maken we tegen aanslagen bezwaar ter behoud van rechten. De wetgeving zit in een vicieuze cirkel die niet gemakkelijk te doorbreken valt. Het is pleister op pleister plakken en daar lijkt geen einde aan te komen.”
Uitdaging voor de fiscalist: wat is er nog mogelijk?
Hoe om te gaan met de tussentijdse wijzigingen in regel- en wetgeving blijft lastig. Volgens Erik is het de taak van de fiscalist om te kijken wat er wel mogelijk is: “Bij elke wetswijziging is het de taak van de fiscalist om hierop in te spelen en te kijken wat er nog wel mogelijk is. Soms biedt nieuwe wetgeving ook weer nieuwe kansen. Het is dan met name belangrijk om in gesprek te blijven met de ondernemer en veranderingen tijdig te bespreken. Als alle scenario’s op voorhand besproken moeten worden, dan onderneemt niemand meer. Daarom is het van belang om op het moment van verandering bij te sturen.”
Volgens Wil is ook de verwachte verandering in de bedrijfsopvolgingregeling (BOR) een mooi voorbeeld hoe als fiscalist om te gaan met wijzigingen. “Er verandert binnenkort naar verwachting veel omtrent de BOR en dan met name betreffende vastgoed. Als cliënten van De Beer een bedrijfsopvolging in het vizier hebben, is het aan ons de taak om hen daarin te adviseren. Door de veranderingen zullen wij in sommige gevallen adviseren om de bedrijfsopvolging nu alvast plaats te laten vinden. Als fiscalist of adviseur is het van belang dat je kan inspelen op de toekomst.” Erik vult aan: “Online is heel veel informatie beschikbaar over toekomstige nieuwe wet- en regelgeving. Waar vroeger fiscalisten dienden als enige informatiebron, dienen wij nu eerder als specialisten, waarbij duiding en inkaderen belangrijk is. De vragen vanuit ondernemers zijn veel gerichter en specifieker. Dat maakt het werk uitdagend.”
