De focus verschuift daarmee van een fiscale momentopname naar het daadwerkelijke gebruik van het vastgoed in de tijd. Hoewel dit beter aansluit bij de economische realiteit, maakt het de btw-positie rond vastgoed (nog?) complexer en vraagt het om meer vooruitdenken.
Dienst of toch nieuwbouw?
Niet iedere verbouwing valt onder de nieuwe regeling. Is een verbouwing zó ingrijpend dat fiscaal sprake is van nieuwbouw, dan kwalificeert deze voor de btw als de levering van nieuw onroerend goed. In dat geval blijven de bestaande regels voor investeringsgoederen gelden, inclusief de bekende herzieningsperiode van tien jaar.
De nieuwe regeling ziet uitsluitend op diensten aan bestaande gebouwen, zoals renovaties, uitbreidingen en het aanbrengen van installaties, mits deze werkzaamheden niet leiden tot ‘nieuwbouw’ in btw-zin.
Van vaste aftrek naar herziening
Tot en met 2025 was de systematiek overzichtelijk: de btw op diensten werd in principe definitief vastgesteld in het jaar waarin het pand in gebruik werd genomen. Dat was ook het geval bij kostbare verbouwingen die bedrijfseconomisch over meerdere jaren werden afgeschreven. Alleen voor investeringsgoederen gold een herzieningsregeling.
Vanaf 2026 wordt dit onderscheid deels losgelaten. Ook bepaalde diensten aan onroerende zaken vallen nu onder een herzieningsperiode. De aanvankelijk afgetrokken btw kan daardoor later alsnog (deels) worden gecorrigeerd als het gebruik van het pand wijzigt.
Hoe werkt de nieuwe regeling?
De regeling geldt voor diensten die aan drie voorwaarden voldoen:
- de dienst heeft een meerjarig nut (zoals verbouwing, renovatie of groot onderhoud);
- de kosten bedragen minimaal € 30.000 exclusief btw per afzonderlijke dienst;
- het pand wordt op of na 1 januari 2026 in gebruik genomen / de dienst is na 1 januari 2026 afgerond.
Wordt aan deze voorwaarden voldaan, dan geldt een herzieningsperiode van vijf jaar. In het jaar van ingebruikname wordt de initiële btw-aftrek bepaald. In de vier daaropvolgende jaren wordt telkens beoordeeld of het gebruik van het pand is gewijzigd.
Bijvoorbeeld: wordt een pand aanvankelijk btw-belast verhuurd en later btw-vrijgesteld, dan moet een deel van de eerder afgetrokken btw worden terugbetaald. Dat gebeurt pro rata, waarbij elk jaar voor een vijfde deel meetelt. De systematiek lijkt sterk op die voor roerende investeringsgoederen, maar kent een kortere looptijd dan de tienjarige herzieningstermijn voor onroerende investeringsgoederen.
Waarom deze wijziging?
De achtergrond van de wetswijziging ligt in de vastgoedpraktijk. Onder de oude regels konden ondernemers btw op kostbare verbouwingen volledig in aftrek brengen door het pand in het eerste jaar btw-belast te gebruiken, bijvoorbeeld via tijdelijke short-stay verhuur. Een latere overstap naar btw-vrijgestelde verhuur had vervolgens geen gevolgen voor die eerdere aftrek.
Volgens de wetgever leidde dit tot ongewenste situaties. De btw-aftrek sloot niet altijd aan bij het duurzame gebruik van het vastgoed en kon leiden tot een ongelijk speelveld. Door de aftrek over meerdere jaren te volgen, wordt deze discrepantie in belangrijke mate weggenomen.
De praktijk: aandachtspunten
Meer administratie
Ondernemers moeten voortaan per pand én per afzonderlijke dienst bijhouden wanneer de herzieningsperiode begint en eindigt. Bij panden waarin regelmatig wordt geïnvesteerd, kunnen meerdere herzieningsperioden naast elkaar lopen. Zonder een goed ingerichte administratie neemt het risico op fouten toe.
Wat is een ‘kostbare dienst’?
De regeling geldt niet voor alle werkzaamheden. Er moet sprake zijn van een dienst met een duurzaam karakter én een investering van meer dan € 30.000. In de praktijk kan discussie ontstaan, bijvoorbeeld bij gefaseerd onderhoud, samengestelde prestaties of grensgevallen zoals omvangrijk schilderwerk.
Wijziging van gebruik of verkoop
Een wijziging in het gebruik binnen de herzieningsperiode kan directe financiële gevolgen hebben. Ook bij verkoop van het pand kan een correctie ineens plaatsvinden voor de nog resterende herzieningsjaren. Dit effect wordt in de praktijk nog regelmatig onderschat.
Ook kansen voor ondernemers
De regeling werkt twee kanten op. Wanneer een pand aanvankelijk btw-vrijgesteld wordt gebruikt en later (deels) btw-belast wordt geëxploiteerd, kan gedurende de herzieningsperiode juist extra btw in aftrek worden gebracht.
Per saldo is de regeling neutraler: de btw-aftrek volgt het daadwerkelijke gebruik van het vastgoed, ongeacht of dat gebruik in de tijd verschuift van belast naar vrijgesteld, of andersom.